Es gibt eine Rechnung, die Sie in dreißig Sekunden im Kopf machen können und die Ihnen mehr sagt als die meisten Bauchgefühle: den Kaufpreisfaktor. Er beantwortet die Frage, ob eine Wohnung im Verhältnis zu dem, was sie an Miete bringt oder ersetzt, teuer oder günstig ist. Er beantwortet nicht alles — dazu unten mehr. Aber er ist der ehrlichste einfache Einstieg, den es gibt.
Die Rechnung
Sie brauchen zwei Zahlen:
- den Kaufpreis der Wohnung
- die Jahresnettokaltmiete — also die Monatsmiete ohne Nebenkosten, mal zwölf
Dann teilen Sie:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Das Ergebnis ist eine Zahl ohne Einheit. Sie sagt: So viele Jahresmieten kostet diese Wohnung. Ein Faktor von 25 heißt, dass Sie 25 Jahre Kaltmiete auf den Tisch legen, um die Wohnung zu besitzen.
Wenn Sie selbst einziehen und die Wohnung gar nicht vermieten wollen, funktioniert die Rechnung genauso — dann setzen Sie die Miete ein, die Sie für eine vergleichbare Wohnung zahlen müssten. Das ist der Betrag, den Sie sich durch den Kauf sparen.
Ein echtes Augsburger Beispiel
Nehmen wir eine 70-m²-Bestandswohnung in Augsburg zu Durchschnittswerten. Der IVD Süd wertet für seinen CityReport notarielle Kaufverträge aus und weist für Augsburg im Frühjahr 2025 aus: 4.090 €/m² im Bestand, Neuvertragsmiete im Bestand 12,30 €/m².
- Kaufpreis: 70 m² × 4.090 €/m² = 286.300 €
- Monatsmiete: 70 m² × 12,30 €/m² = 861 €
- Jahresnettokaltmiete: 861 € × 12 = 10.332 €
- Kaufpreisfaktor: 286.300 € ÷ 10.332 € = 27,7
Ein Faktor von 27,7. Zur Einordnung: Der Postbank Wohnatlas 2026 nennt für gebrauchte Eigentumswohnungen einen bundesweiten Durchschnittsfaktor von 24,4 (Vorjahr 24,8). Augsburg liegt damit über dem Bundesschnitt — was bei einer wachsenden Stadt in Süddeutschland nicht überrascht.
Hinweis zur Methode: Kaufpreis und Miete stammen hier aus derselben Quelle und derselben Erhebungsperiode. Das ist wichtig. Wenn Sie einen Angebotspreis aus einem Portal mit einer Mietspiegel-Bestandsmiete kombinieren, bekommen Sie einen Faktor, der nichts bedeutet.
Die Faustregeln
Unter 20 — günstig
Das Objekt ist im Verhältnis zur erzielbaren Miete preiswert. In wachsenden süddeutschen Städten ist dieser Bereich heute selten.
20 bis 25 — normal
Der übliche Korridor. Der Kauf rechnet sich, hängt aber an einer soliden Finanzierung und einem realistischen Zeithorizont.
Über 25 — teuer
Ab etwa 30 trägt sich der Kauf rechnerisch nur noch über eine deutliche Wertsteigerung — also über eine Annahme, keine Tatsache.
Diese Schwellen sind gebräuchliche Orientierungswerte aus der Verbraucher- und Fachliteratur, keine Norm. Finanztip etwa nennt einen Faktor unter 20 als günstig und beschreibt, wie der Kauf mit steigendem Faktor gegenüber der Miete unattraktiver wird. Behandeln Sie die Grenzen als Ampel, nicht als Gesetz.
Praktisch ist außerdem: Der Kehrwert des Faktors ist die Bruttomietrendite. Ein Faktor von 27,7 entspricht 1 ÷ 27,7 = 3,6 % brutto. Wenn Sie in Renditen denken, ist das dieselbe Aussage in anderer Sprache.
Der ehrlichere Faktor: Nebenkosten einrechnen
Die Standardformel hat eine Schwäche, die sich mit einem einzigen Handgriff beheben lässt: Sie rechnet mit dem Kaufpreis, nicht mit dem, was Sie tatsächlich ausgeben. In Bayern kommen rund 9 % Kaufnebenkosten obendrauf — 3,5 % Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 bis 2 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Maklercourtage.
Rechnen Sie die mit hinein, dann sieht unser Augsburger Beispiel so aus:
- Gesamtkosten: 286.300 € × 1,09 = 312.100 €
- Kaufpreisfaktor mit Nebenkosten: 312.100 € ÷ 10.332 € = 30,2
Aus 27,7 werden 30,2. Die Nebenkosten verschieben den Faktor um zweieinhalb Punkte — sie sind der Grund, warum ein Kauf, der auf dem Papier knapp aufgeht, in der Realität knapp nicht aufgeht. Wir empfehlen, immer beide Zahlen zu bilden. Details zu den einzelnen Posten stehen im Beitrag Kaufnebenkosten in Bayern.
Was diese Rechnung nicht abbildet
Der Kaufpreisfaktor ist ein Schnelltest, kein Urteil. Er lässt bewusst vieles weg — und Sie sollten wissen, was:
- Die Finanzierung. Der Faktor kennt weder Ihren Zinssatz noch Ihre Tilgung noch Ihr Eigenkapital. Zwei Käufer mit demselben Objekt und demselben Faktor können völlig unterschiedlich dastehen. Was Sie monatlich zahlen, rechnet Ihnen unser Baufinanzierungsrechner aus.
- Das Hausgeld. Als Eigentümer zahlen Sie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und nicht umlagefähige Kosten — auch wenn Sie selbst einziehen. Ein Teil davon hat kein Gegenstück auf der Mieterseite.
- Instandhaltung. Nach der Petersschen Formel, dem gängigen Ansatz zur Bemessung der Rücklage, müssen über 80 Jahre etwa das 1,5-fache der Herstellungskosten für Instandhaltung aufgewendet werden, wovon rund 65 bis 70 % auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Als grobe Orientierung nennt die Fachliteratur Werte von etwa 5 bis 15 € je Quadratmeter und Jahr. Bei 70 m² sind das 350 bis 1.050 € jährlich, die im Faktor nirgends auftauchen.
- Wertentwicklung. Der Faktor ist eine Momentaufnahme. Ob die Wohnung in fünfzehn Jahren mehr oder weniger wert ist, weiß niemand — und wer es Ihnen verspricht, verkauft Ihnen etwas.
- Der Zeithorizont. Kaufnebenkosten von rund 9 % sind sofort verloren. Bei einem Verkauf nach drei Jahren sind sie kaum aufzuholen. Der Kauf braucht Zeit, um sich zu tragen — Faustregel: mindestens zehn Jahre, auch wegen der Spekulationsfrist bei vermieteten Objekten.
- Der Zustand des Objekts. Zwei Wohnungen mit identischem Faktor können sich um eine anstehende Fassaden- oder Heizungssanierung unterscheiden. Ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung und in den Stand der Instandhaltungsrücklage ersetzt keine Rechnung, verhindert aber die teuersten Überraschungen.
- Ihre Lebensplanung. Flexibilität hat einen Wert, der in keiner Formel steht. Wer in fünf Jahren beruflich umziehen könnte, sollte das schwerer gewichten als zwei Punkte im Kaufpreisfaktor.
Wer es genauer will, kommt am vollständigen Vermögensvergleich nicht vorbei: Man stellt die Vermögensentwicklung eines Käufers — Immobilienwert minus Restschuld — der eines Mieters gegenüber, der sein Eigenkapital und die monatliche Differenz anlegt. Stiftung Warentest bietet dafür einen Rechner an. Das Ergebnis hängt allerdings stark von Annahmen über künftige Mieten und Immobilienwerte ab; nach Angaben von Stiftung Warentest kann schon ein halbes Prozent mehr oder weniger die Richtung des Ergebnisses drehen. Genau deshalb bleibt der Kaufpreisfaktor der bessere Einstieg: Er hat weniger Stellschrauben, an denen man sich das gewünschte Ergebnis bauen kann.
Und München?
Zum Vergleich, gerechnet aus den Angebotsdaten von immowelt: München kommt mit 8.159 €/m² Kaufpreis (August 2026) und 20,71 €/m² Angebotsmiete (Mai 2026) auf einen Faktor von rund 32,8. Wer den Faktor als Maßstab nimmt, findet in Augsburg das deutlich günstigere Verhältnis. Wie sich die beiden Städte sonst unterscheiden, steht im Beitrag Augsburg gegen München.
Wie Sie es praktisch machen
Wenn Sie ein konkretes Exposé vor sich haben:
- Suchen Sie auf einem Mietportal drei bis fünf vergleichbare Wohnungen in derselben Lage und Größe. Notieren Sie die Kaltmiete pro Quadratmeter.
- Bilden Sie daraus einen Mittelwert und rechnen Sie ihn auf die Fläche des Objekts hoch.
- Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresmiete. Dann teilen Sie ein zweites Mal, diesmal mit dem Kaufpreis plus 9 % Nebenkosten.
- Vergleichen Sie beide Zahlen mit der Ampel oben — und mit dem Faktor anderer Objekte, die Sie sich ansehen.
Der Faktor sagt Ihnen nicht, ob Sie kaufen sollen. Er sagt Ihnen, ob der Preis im Verhältnis zur Miete plausibel ist — und ob es sich lohnt, für dieses Objekt die vollständige Rechnung aufzumachen. Genau die machen wir mit Ihnen: Ihre Rate, Ihre Restschuld, Ihre Konditionen aus dem Vergleich von über 500 Banken.