Die Frage stellt sich in Schwaben und im Münchner Umland gleichermaßen: Kauft man dort, wo man arbeitet, oder dort, wo man sich mehr leisten kann? Die Preisdifferenz zwischen Augsburg und München ist groß genug, dass sie eine ernsthafte Rechnung verdient. Hier stehen die Zahlen — und was sie nicht abbilden.
Kaufpreise: knapp das Doppelte
Nach dem Preisspiegel von immowelt (Stand August 2026) liegen die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen bei:
- Augsburg: 4.421 €/m², Spanne 2.817 bis 7.071 €/m²
- München: 8.159 €/m², Spanne 4.916 bis 15.204 €/m²
Bemerkenswert daran ist nicht nur der Abstand, sondern die Überlappung: Die teuersten Augsburger Lagen liegen mit rund 7.000 €/m² über den günstigsten Münchner Lagen mit rund 4.900 €/m². Ein pauschales „München ist doppelt so teuer" trifft für konkrete Objekte deshalb oft nicht zu.
Bei Häusern wird der Abstand deutlicher. Der IVD Süd weist für ein Einfamilienhaus im Bestand aus: Augsburg rund 721.000 € (CityReport Augsburg, Frühjahr 2025) gegenüber München rund 1,83 Millionen € (IVD SpezialReport München/Augsburg/Ingolstadt/Rosenheim, Frühjahr 2026) — etwa das Zweieinhalbfache.
Was das für ein festes Budget bedeutet
400.000 € in Augsburg
Rund 90 m² zum Durchschnittspreis. Eine Familienwohnung mit drei bis vier Zimmern.
400.000 € in München
Rund 49 m² zum Durchschnittspreis. Eine Zweizimmerwohnung.
Der Unterschied
Rund 41 m² — bei identischem Kaufpreis, identischer Finanzierung und identischer Rate.
Beide Werte sind aus den oben genannten Durchschnittspreisen gerechnet und verstehen sich ohne Kaufnebenkosten. Die kommen in beiden Städten in gleicher prozentualer Höhe obendrauf — in absoluten Zahlen also in München deutlich stärker.
Mieten: der zweite Hebel
Bei den Angebotsmieten weist immowelt für München 20,71 €/m² aus (Stand Mai 2026, +1,7 % gegenüber dem Vorjahr). Für Augsburg nennt der IVD Süd Neuvertragsmieten von 12,10 €/m² im Altbau, 12,30 €/m² im Bestand und 13,90 €/m² im Neubau (Frühjahr 2025). Der amtliche qualifizierte Mietspiegel der Stadt Augsburg, gültig seit dem 1. Dezember 2025, kommt auf eine durchschnittliche Nettomiete von rund 9,80 €/m² — der niedrigere Wert erklärt sich daraus, dass ein Mietspiegel bestehende Mietverhältnisse abbildet, nicht das, was Sie heute für einen Neuvertrag zahlen.
Für eine 100-m²-Wohnung bedeutet der Unterschied bei den Neuvertragsmieten rund 1.230 € in Augsburg gegenüber rund 2.071 € in München — gut 840 € im Monat oder rund 10.000 € im Jahr.
Preisentwicklung: beide Märkte haben sich stabilisiert
- Augsburg: Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen liegen mit −0,1 % im Jahresvergleich praktisch unverändert (immowelt, August 2026). Die Transaktionsdaten des IVD Süd zeigen für Frühjahr 2025 ein Plus von 1,7 % gegenüber Herbst 2024. Der Gutachterausschuss der Stadt Augsburg weist für 2025 einen Anstieg des Median-Kaufpreises für Eigentumswohnungen von 226.000 € auf 240.000 € aus (+6,2 %) bei gleichzeitig 14,2 % mehr notariellen Kaufverträgen.
- München: +0,4 % im Jahresvergleich bei den Angebotspreisen (immowelt, August 2026), bei den Mieten +1,7 % (Mai 2026).
Beide Städte bewegen sich also seitwärts bis leicht aufwärts. Wer auf einen deutlichen Preisrutsch wartet, wartet nach aktueller Datenlage auf etwas, das die Zahlen nicht andeuten.
Was die Zahlen nicht sagen
Ein Quadratmeterpreis ist ein Durchschnitt und damit für Ihr konkretes Objekt zunächst nur ein Anhaltspunkt. Bevor Sie die Entscheidung an der Preisdifferenz festmachen, gehören mindestens diese Punkte auf den Tisch:
- Der Arbeitsweg. Pendeln kostet Geld und Lebenszeit, und beides gehört in die Rechnung. Prüfen Sie Ihre konkrete Verbindung — Tür zu Tür, zur tatsächlichen Arbeitszeit, nicht anhand der reinen Fahrzeit im Fahrplan. Rechnen Sie die Jahreskosten für Bahnkarte oder Zweitwagen gegen die ersparte Kaufsumme.
- Die Lage innerhalb der Stadt. Die Spannen oben zeigen es: Innerhalb Augsburgs liegen zwischen 2.817 und 7.071 €/m². Der Stadtdurchschnitt beschreibt kein Objekt, das Sie kaufen können.
- Wiederverkäuflichkeit. Sie entscheiden heute auch darüber, wie leicht sich die Immobilie in zehn oder zwanzig Jahren wieder verkaufen lässt.
- Zustand und Sanierungsbedarf. Ein günstiger Quadratmeterpreis kann eine Vorauszahlung auf die nächste Heizungsanlage sein.
💡 Die nützlichere Frage: Statt „wo ist es billiger" fragen Sie „welche Rate trage ich dauerhaft — und was bekomme ich dafür an welchem Ort". Die Rate ist Ihre feste Größe, der Ort die Variable. Mit dem Baufinanzierungsrechner gehen Sie von der Rate aus rückwärts und sehen, welcher Kaufpreis dazu passt. Anschließend gleichen Sie ihn mit den Quadratmeterpreisen beider Städte ab.
Unsere Einordnung
Wer in München arbeitet und in Augsburg kauft, tauscht Kaufpreis gegen Fahrzeit — bei Wohnungen im Verhältnis von etwa 1 zu 1,8, bei Einfamilienhäusern von etwa 1 zu 2,5. Ob dieser Tausch aufgeht, ist keine Finanzierungs-, sondern eine Lebensentscheidung. Was wir beitragen können: Ihnen für beide Varianten eine belastbare Zahl liefern, damit Sie nicht Gefühl gegen Gefühl abwägen. Wir beraten in Augsburg und München und rechnen beide Seiten durch.