Kaufnebenkosten in Bayern — was wirklich hängen bleibt

Beim Kaufpreis hört das Rechnen nicht auf. In Bayern kommen auf einen Immobilienkauf rund 5 % Nebenkosten ohne und rund 9 % mit Makler obendrauf — Geld, das die Bank in aller Regel nicht mitfinanziert und das Sie deshalb bar mitbringen müssen. Hier steht, woraus sich der Betrag zusammensetzt.

Grunderwerbsteuer: 3,5 %

Bayern erhebt 3,5 % Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis. Seit der Föderalismusreform 2006 legen die Bundesländer den Satz selbst fest; Bayern hat ihn seit dem 1. September 2013 nicht verändert und liegt damit gemeinsam mit Sachsen am unteren Ende — mehrere Bundesländer verlangen 6,0 % oder 6,5 %. Auf 400.000 € Kaufpreis sind das 14.000 €.

Das Finanzamt schickt den Bescheid nach Beurkundung des Kaufvertrags. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — und ohne die trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein. Der Posten ist also nicht aufschiebbar.

Zum Thema Freibetrag: Über einen Freibetrag auf die Grunderwerbsteuer für selbstgenutztes Wohneigentum wird politisch seit Jahren diskutiert, auch in Bayern. Ein beschlossenes Gesetz gibt es nach unserer Prüfung im August 2026 nicht. Planen Sie mit den 3,5 %.

Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 %

Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden — daran führt kein Weg vorbei. Die Gebühren sind nicht verhandelbar, sie stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das seit dem 1. August 2013 bundeseinheitlich gilt. Geschäftswert ist der Kaufpreis; die Gebühren ergeben sich aus der Tabelle B des Gesetzes.

• Notar: etwa 1,0 bis 1,3 % des Kaufpreises inklusive 19 % Umsatzsteuer — für Beurkundung, Vollzug und die Abwicklung über das Notaranderkonto.
• Grundbuchamt: etwa 0,5 bis 0,7 % — für Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Eintragung der Grundschuld.

Die Bestellung der Grundschuld ist in diesen Sätzen bereits enthalten; sie ist kein zusätzlicher Posten, wie gelegentlich behauptet wird.

Makler: 3,57 % für Sie als Käufer

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Privatkäufer der Teilungsgrundsatz nach § 656c und § 656d BGB: Der Verkäufer muss mindestens hälftig an der Courtage beteiligt werden. Ihr Anteil als Käufer ist damit auf höchstens 50 % gedeckelt.

In München und Augsburg sind gesamt 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer üblich — geteilt also 3,57 % für Sie. Auf 400.000 € Kaufpreis sind das 14.280 €. Der Satz ist Verhandlungssache, auch wenn er oft als gesetzt präsentiert wird; im Zweifel fragen Sie danach, bevor Sie eine Reservierungsvereinbarung unterschreiben.

Was zusammenkommt

Warum die Bank das nicht mitfinanziert

Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank verwerten könnte. Grunderwerbsteuer und Courtage sind weg, sobald sie gezahlt sind — sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Für die Bank zählt der Beleihungswert des Objekts, und der bleibt vom Notarhonorar unberührt. Deshalb gilt als Grundregel: Die Nebenkosten bringen Sie aus Eigenkapital mit. Alles, was Sie darüber hinaus einbringen, drückt den Beleihungsauslauf — und damit in der Regel die Konditionen.

Wie sich das auf Ihre Rate auswirkt, sehen Sie im Baufinanzierungsrechner: Dort können Sie die bayerischen Kaufnebenkosten mit einem Häkchen ein- und ausschalten und den Unterschied direkt ablesen.

Wo Sie tatsächlich sparen können

• Bewegliches Inventar getrennt ausweisen. Einbauküche, Markisen oder Sauna sind keine Grundstücksbestandteile. Werden sie im Kaufvertrag separat und der Höhe nach angemessen ausgewiesen, mindern sie die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt prüft die Angemessenheit — Fantasiebeträge fallen auf.
• Courtage verhandeln. Der Teilungsgrundsatz deckelt Ihren Anteil, verbietet aber keine niedrigere Gesamtcourtage.
• Provisionsfrei suchen. Beim Kauf direkt vom Eigentümer oder vom Bauträger entfällt die Courtage vollständig — das sind auf 400.000 € über 14.000 €.

Zusammengefasst

Rechnen Sie in Bayern mit rund 9 % Nebenkosten, wenn ein Makler beteiligt ist, und mit rund 5 %, wenn nicht. Der einzige Posten mit echtem Verhandlungsspielraum ist die Courtage. Grunderwerbsteuer und Notarkosten stehen fest — sie gehören in die Planung, nicht in die Hoffnung.