Die Frage kommt in fast jedem Erstgespräch, und sie kommt in dieser Reihenfolge: Was kostet ein Haus in Augsburg — und reicht unser Einkommen dafür? Beide Hälften lassen sich beantworten. Die erste mit Marktzahlen, die zweite mit einer Rechnung, die Sie in zehn Minuten selbst machen können.

Was ein Haus in Augsburg kostet

Der IVD Süd wertet für seinen CityReport notarielle Kaufverträge aus — also tatsächlich gezahlte Preise, nicht Inseratspreise. Für Augsburg weist der Report folgende Mittelwerte aus (Stand Frühjahr 2025):

Quelle: IVD Süd, CityReport Augsburg 2025, veröffentlicht im Frühjahr 2025. Bezogen auf die Wohnfläche liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Häuser in Augsburg bei 4.727 €/m² innerhalb einer Spanne von 2.265 bis 8.284 €/m² (immowelt Preisspiegel, Stand August 2026) — die Spanne ist das eigentlich Interessante daran, denn sie zeigt, wie stark Lage und Zustand den Preis bewegen.

Der Markt ist dabei nicht eingefroren: Der Gutachterausschuss der Stadt Augsburg hat für 2025 insgesamt 3.475 notarielle Kaufverträge im Stadtgebiet erfasst, 14,2 % mehr als 2024. Der Geldumsatz stieg von 1,025 auf 1,308 Milliarden Euro (Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses der Stadt Augsburg).

Die Wohnung als Alternative

Wenn das Haus rechnerisch nicht aufgeht, ist die Eigentumswohnung selten ein Trostpreis, sondern schlicht das passendere Objekt. Der Median-Kaufpreis für Eigentumswohnungen im Augsburger Stadtgebiet lag 2025 bei 240.000 €, nach 226.000 € im Jahr 2024 — ein Plus von 6,2 % (Gutachterausschuss der Stadt Augsburg, Immobilienmarktbericht 2025).

Pro Quadratmeter weist der IVD Süd für Augsburg 4.090 €/m² im Bestand und 6.100 €/m² im Neubau aus (Frühjahr 2025, jeweils +1,7 % gegenüber Herbst 2024). Der Unterschied von rund 2.000 €/m² zwischen Bestand und Neubau ist der Preis für einen Zustand, den Sie nicht mehr herstellen müssen — rechnen Sie ihn beim Bestandskauf ehrlich als möglichen Sanierungsbedarf gegen.

Was oben drauf kommt

Der Kaufpreis ist nicht der Betrag, den Sie brauchen. In Bayern kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und meist eine Maklercourtage hinzu — zusammen rund 9 % des Kaufpreises, mit Makler. Bei einem Reihenhaus für 535.000 € sind das etwa 48.000 € zusätzlich, also 583.000 € Gesamtkosten. Diese Nebenkosten finanzieren die meisten Banken nicht mit; sie müssen aus Eigenkapital kommen. Welche Posten das im Einzelnen sind und wo sich verhandeln lohnt, steht in unserem Beitrag Kaufnebenkosten in Bayern.

Und jetzt die Einkommensfrage

Es gibt keine Zahl, die für alle gilt — aber es gibt eine Rechnung, die für alle funktioniert. Sie geht rückwärts: Nicht „welches Einkommen brauche ich für dieses Haus", sondern „welche Rate trägt mein Einkommen, und welches Haus folgt daraus".

Schritt 1 — die tragbare Rate. Viele Banken rechnen damit, dass die Kreditrate nicht mehr als etwa 40 % des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen sollte; die restlichen 60 % gelten als notwendig für die Lebenshaltung einschließlich gelegentlicher Reparaturen und Neuanschaffungen (Verbraucherzentrale, „Immobilienfinanzierung: So berechnen Sie, was Sie sich leisten können"). Umgekehrt heißt das: Rate × 2,5 = benötigtes Nettohaushaltseinkommen. Eine Rate von 1.800 € setzt rechnerisch rund 4.500 € netto im Monat voraus.

Schritt 2 — die Rate zu Ihrem Objekt. Welche Rate bei welchem Kaufpreis, Eigenkapital und welcher Tilgung herauskommt, rechnet Ihnen unser Baufinanzierungsrechner aus. Er nimmt Kaufpreis, Eigenkapital, Zins, Tilgung und Zinsbindung und zeigt Rate, Restschuld und Gesamtlaufzeit. Die Kaufnebenkosten für Bayern können Sie dort mit einem Häkchen einrechnen lassen.

Schritt 3 — die Gegenprobe. Multiplizieren Sie die angezeigte Rate mit 2,5. Liegt das Ergebnis über Ihrem tatsächlichen Nettoeinkommen, ist das Objekt zu teuer — oder Sie brauchen mehr Eigenkapital, eine niedrigere Anfangstilgung oder beides.

💡 Die 40-%-Regel ist eine Obergrenze, kein Ziel. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass diese Faustregel individuelle Ausgaben und Lebensplanung nur unzureichend abbildet. Realistischer ist die Frage, welche Rate Sie dauerhaft tragen — stellen Sie einmal alle Einnahmen und Ausgaben eines typischen Monats gegenüber. Was übrig bleibt, ist Ihre echte Obergrenze. Ziehen Sie davon noch einen Puffer ab.

Wie viel Eigenkapital dazugehört

Als Orientierung gilt: Die Kaufnebenkosten sollten vollständig aus Eigenkapital kommen, und darüber hinaus sollten Sie idealerweise 20 % des Kaufpreises einbringen. Beim Reihenhaus für 535.000 € wären das rund 48.000 € Nebenkosten plus 107.000 € — zusammen etwa 155.000 €. Das ist viel, und viele Käufer bringen weniger mit. Weniger Eigenkapital ist möglich, verteuert die Finanzierung aber, weil die Bank ein höheres Risiko einpreist. Was als Eigenkapital zählt und wo die Grenzen liegen, erklären wir im Beitrag Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Was Banken außer dem Einkommen noch ansehen

Die belastbare Zahl bekommen Sie nicht aus einer Tabelle

Die Marktzahlen oben sagen Ihnen, in welchem Bereich Sie suchen. Die 40-%-Regel sagt Ihnen, ob Sie grundsätzlich im Rennen sind. Was beides nicht leistet: Ihnen sagen, welche Bank Ihr konkretes Einkommensprofil zu welchen Konditionen annimmt. Das unterscheidet sich zwischen Anbietern erheblich — und genau dafür vergleichen wir.